房地产是耐用商品，不存在大规模以旧换新的模式，只能依靠人口增加、金融属性和居住面积提升三个模式扩大增量。目前看这三个条件中的人口红利和人均居住面积已经见顶，政府只能启动重新金融属性，亲自下场。但是总量有限，而且抄底民企，民企得不到好处。
所以未来房地产总量萎缩是必然的，总量萎缩必然加剧两级分化。一线城市和强二线城市中的核心区域会升值;其余城镇和郊区、老破小继续衰退。